56. أهمية العائد على الاستثمار وتطبيقه على العقارات
كلام ينوّر أول بودكاست عربي مبسط عن الحياة المالية
linktr.ee/Kalamyenawar : في اللينك ده هتلاقوا كل الروابط الخاصة بكلام ينور تقدروا تتواصلوا معانا وتسمعونا من خلالها
أتكلمنا في حلقة قديمة على العائد على الاستثمار ولكن النهاردة بنتكلم على أهمية العائد على الإستثمار من منظور آخر وخاص أكتر بالعقارات
ازاي معرفة العائد على الإستثمار ممكن يساعدني أخد قرار استثماري صحيح! وازاي ممكن يساعدني أقارن بين الفرص الإستثمارية المتاحة أو حتى أقارن بين أساليب الدفع سواء كاش أو بالتمويل البنكي
: في هذه الحلقة
01:24 أهمية العائد على الإستثمار
02:53 الندرة النسبية
04:59 وحدة الربحية
05:42 إيه الأحسن أحط فلوسي في شهادة إستثمار ولا عقار؟
07:26 مثال رقمي للتوضيح
13:32 لو معايا مليون جنية أشتري وحده واحده ولا أحط مقدم لـ 5 وحدات؟
14:41 السيناريو السلبي للسوق
15:20 لو السوق نزل وعندي القدرة أدفع الأقساط هل البنك ممكن ياخد البيت مني؟
17:26 لازم أحوش عشان أجيب البيت؟
18:05 السيناريو الإيجابي للسوق
20:56 ازاي حساب العائد على الاستثمار بيساعدني أخد قرار استثماري صحيح؟
22:13 أشتري كاش ولا بالقسط؟
23:43 خاتمة
يارب حلقة النهاردة تكون مفيدة ، الموضوع ممكن يبقى معقد شوية فحاول تسمع الحلقة كذا مره ولو حسيت أنك متلخبط أو عندك سؤال أبعتلنا على صفحتنا على السوشيال ميديا
شكراً على دعمكم للبودكاست وشكراً جداً للناس اللي بيرشحوا البودكاست لأصدقائهم.. وديماً مستنينكم تبعتولنا أسئلتكم وإقتراحتكم وشكراً جداً على وقتكم معانا
تابعوا حلقتنا واكتبولنا آرائكم بعد سماع الحلقة
: للأسئلة والأقتراحات
: تابعونا على موقعنا الإلكتروني
👇 وصفحتنا على
Omar Shams @ Clubhouse Omar Shams @ LinkedIn : تابعوا شمس على
Transcript:
00:44
اهلاً بيكوا في حلقة جديدة من بودكاست كلام ينور
فالأول أحب أشكر كل الناس اللي بيسمعونا وبيدونا من وقتهم وبيساعدوا إن البودكاست يكبر الحمدلله الفترة الأخيرة في زيادة في عدد المستمعين ودي حاجه بسطاني جداً وشكراً جداً للناس اللي ديماً بيرشحوا البودكاست لأصدقائهم وأصحابهم بيجيلي رسايل كتير بتقول إن مثلاً أنا وأصحابي بنسمع مع بعض أو أنا بعتها للناس الفلانية أو أو أو فشكراً جداً على دعمكم للبودكاست والحلقات بتاعتنا
النهاردة أنا عايز أتكلم على موضوع يمكن اتكلمنا عليه قبل كده وهو العائد على الإستثمار ولكن عاوز أبص عليه من منظور آخر يعني
01:24
أول حاجه ازاي أقدر أحسب العائد على الإستثمار بتاعي أو أنا ليه بأحسب العائد على الإستثمار لأن دي الحاجه الأساسية اللي أنا قبل ما أخش إستثمار أياً كان شكله سواء في الأسهم أو صناديق الإستثمار أو العقار والنهاردة هركز في الحلقة دي أكتر على العقار لازم يبقى عندي إجابة للعائد على الإستثمارر فأختلفت الأسباب هنا بس القياس هيفضل ديماً بالنسبالي واحد وهو العائد على الإستثمار
قياس العائد على الإستثمار زي ما قولنا موجود في كل الأصول فلو مثلاً أتكلمنا على العقار هيكون هدفك ديماً تكبر العائد بتاع الإستثمار لو أنت بتقارن ما بين فرص مختلفة وده كلام بديهي جداً يعني أنا لو قدامي فرصتين او 3 فرص المفروض أقعد قبل ما أخد القرار أشوف العائد على الإستثمار في الـ 3 فرص وأبتدي أختار منهم مش هختار بناءاً على الحجم بتاع البيت أو مش هختار بناءاً على الموقع مش هختار بناءاً على حاجه معينه واحدة أنا شايفها من وجهة نظري هي دي اللي هتعمل عائد على الإستثمار لأ أنا هقعد أدخل كل الأسباب قولنا أنواع منها زي الموقع والحجم والقدرة الإيجارية والكلام ده كله في حسبه معينه عشان تترجم في الأخر لعائد على الإستثمار يبقى دي أول حاجه التوحيد بتاع وحدة القياس بتاعي مهم جداً وأنا بختار الفرصة الإستثمارية اللي أنا داخل فيها
02:53
برده حاجه مهمه جداً وخاصة في العقار يعني ديماً بنشوفها الندرة النسبية بتاعة الوحدة اللي أنت بتشتريها يعني مثلاً في مشروع كبير بيتبني والمشروع ده هيقعد مثلاً 20 ، 30 سنة بيتبني وبنشوف حاجات كده أو أماكن معينه بتقعد تتبني من 20 لـ 30 سنة وأنا أشتريت مثلاً في السنة رقم 5 المشكلة إن أنا لو أستلمت وحدتي مثلاً بعد 5 سنين ، بعد 10 سنين أجرتها شوية وبعدين حاولت أبيعها هلاقي إن المطور لسه مازال بيبيع في نفس المكان اللي أنا موجود فيه والمطور بيبقى عنده ميزة معينه للراجل اللي بيشتري منه إنه ممكن مثلاً يقسطله فترة أطول مني أنا كبياع مش عارف أبيع مثلاً بسهولة زي المطور مش قادر أديله شروط لأن مقدرش أقسط محتاج أبيع كاش ولكن المطور بيبع بالقسط وهكذا
فأنا النهاردة لو قارنت وحدة زي دي بوحدة مثلاً في مكان تاني خلص ومفيش مطورين بيبيعوا فيه الأرض فيها ندرة بلاقي إن المشاريع اللي فيها ندرة نسبية بتعمل عوائد أعلى من الإستثمار
يبقى أنا وأنا بعمل حساباتي لازم أدخل الحتتين دول في الحسبة بتاعتي إن دي فيها ندرة ودي مفهاش ندرة عشان أقدر أحسب العائد على الإستثمار بشكل أفضل.. اللي أنا عايز أقوله إن الرقم في الأخر ده المفروض يعكس النظرة المستقبلية بتاعة كل المدخلات الموجودة في الفكرة الإستثمارية رقم 1 والفكرة الإستثمارية رقم 2 وهنشوف الكلام ده برده من خلال الحلقة النهاردة
04:24
ممكن يكون هدفك برده من الإستثمار في العقار إننا أشتري العقار للإيجار وممكن إننا هشتري العقار وأقعد بيه سنتين تلاتة وأبيعه أعلى عشان أنا متخيل إن المنطقة دي هتعلى في الحالتين برده لازم أرجع للعائد على الإستثمار يعني حتى لو النوايا أختلفت في الحالتين نقدر نرجع نوحدهم فزي ما بيقولك كده لازم أقارن تفاح بتفاح يعني مع إن الفكرتين مختلفتين تماماً ولكن اللي هيرجعهم يبقوا مقارنين ببعض هو العائد على الإستثمار
04:59
العائد على الإستثمار برده هي الطريقة الوحيدة إنك توحد بيها وحدة الربحية.. ناس كتيرة جداً بيجوا يسألوني مثلاً والله احنا عاوزين نشتري بيت نشتريه في الحته دي ولا الحته دي أنا مبقدرش أرد عليهم من أحساسي أو والله المنطقة دي شكلها أحلى لأ لأن بنلاقي ساعات مناطق ممكن تكون الخدمات فيها أقل ولكن أسعارها مع الوقت بتعلى لأن بيبقى فيها ندرة معينه أو فيها طلب أو مثلاً القطاع اللي عايش فيها عنده زياده في الدخل بتاعه أعلى من قطاع اللي عايش في المنطقة التانية فاللي هيوحدلي هنا هو العائد على الإستثمار.. معلش أنا بكرر النقطة دي كذا مره بكذا شكل عشان أبين قد إيه هي مهمه
05:42
طب أنا هنا قارنت عقارين أو 3 عقارات ببعض دي الفرصة الإستثمارية بتاعتي ، طيب لو أنا قارنت بقى العقار بأصل أخر.. ازاي مثلاً تقولي إيه الأحسن إننا أحط فلوسي في وديعة في بنك في شهادة إستثمار ولا أحط فلوسي في عقار ولا أحطها في أسهم ولا أحطها في البيت أياً كان.. يبقى برده عشان أوحد ما بين الأصول المختلفة أو الأفكار المختلفة اللي هي مش في نفس القطاع لازم برده أرجع للنقطة دي ففي شهادات الإستثمار العائد ديماً واضح فالناس تقولك آه ما شهادات البنك بتدي 15% 18% فبالنسباله هي واضحه جداً لكن ديماً لما تبص على العقار محدش بيكلمك بنفس اللغة دي مع الأسف المفروض تتكلم باللغة دي يعني وأنت بتشتري البيت وأنت بتشتري الوحدة أو الأرض أو الشقة الفندقية أو المكتب أو محل أنت هتأجره مثلاً أياً كان
كل الحاجات دي أولاً اللي بيبعهالي لو حد خبير ممكن أعرف منه المعلومات اللي هتخليني أحسب العائد على الإستثمار بتاعي ولو رجعنا للحلقة رقم 21 اللي اسمها الإستثمار العقاري هل يستحق احنا كاتبين فيها بالظبط ازاي ممكن تحسب العائد بتاعك على الوحدة الإيجارية اللي أنت بتشتريها فلو الراجل اللي بيبعهالك مش خبير أو أنت بتشتريها مثلاً مش من سمسار فاهم هو بيعمل إيه أنت نفسك المفروض تقعد وتحسب العوائد دي وتعمل التوقعات أنت هيجيلك منها إيه فوقتها بمنتهي البساطة هتقول لأ والله أنا النهاردة شهادة البنك بالنسبالي هو إستثمار أفضل أو العقار أفضل أو الأسهم..
07:26
طب تعالوا تاني نرجع كده لموضوع العقارات ونحاول ندي مثال رقمي بسيط في الحالتين عايز أشوف العائد أختلف ازاي مع إن نفس ظروف السوق هي هي ولكن هدخل متغير مثلاً القرض اللي هو مثلاً أنا شاري وحدة بفلوسي بالكامل والوحدة الأخرى مموله عشان هنا العائد على الإستثمار مع إن السوق واحد ، هي هي نفس الوحدة وهي هي نفس أسعارها في الشرا والبيع بس هنلاقي العائد على الإستثمار أختلف تماماً في الحالتين
08:00
مثال: أنا النهاردة عندي بيت بمليون جنية/دولار/درهم/ريال أياً كانت العملة اللي احنا بنتكلم عليها البيت ده بمليون في السيناريو رقم 1 أنا جيت حطيت المليون فشتريت الوحدة وبعد 10 سنين سعر الوحدة مازال مليون ولكن أخدت إيجار في السنة 50 ألف مثلاً خلينا نقول بعد المصاريف بعد كل حاجه للتسهيل يعني على الناس فأنا بعد 10 سنين في الوحدة رقم 1 الأداء بتاعي أنا لميت 500 ألف وحطيت أول يوم مليون.. بسهولة العائد على الإستثمار بتاعي هو 50% جاي منين الـ 50% جاي من الـ 500 ألف اللي هما المتحصلات أو العوائد اللي جاية من الوحدة مقسومه على الرقم اللي أنا حطيته أول يوم المثال ده سهل وبسيط ومفيش فيه أي مشكلة أنا عملت قد إيه 50%
هنا سعر الوحدة طلع؟ لأ سعر الوحدة مطلعش لأن أنا أشتريتها بمليون وبعتها بمليون.. يعني معنى كده هل أنا ممكن العقار بتاعي ميتحركش لمدة 10 سنين ومازلت أبقى عامل عائد على الإستثمار بتاعي أيوة لأن العوائد احنا قولنا قبل كده كذا مره إن العائد عبارة عن المتحصلات اللي بتيجي شهرياً أو سنوياً من الأصل نفسه + الزيادة أو النقصان في الأسعار ففي المثال بتاعنا ده مع إن الوحدة مطلعتش في الـ 10 سنين مازلت أنت عملت منها فلوس
09:28
المثال التاني: نفس الوحدة دي بمليون ولكن أنا روحت للبنك قولت يا بنك مولني من فضلك أنا عايز أشتري الوحدة دي فالبنك قالي حط 20% مقدم والـ 80% هقسطهالك على 20/25/30 سنة وأنا هنا بتكلم على التمويل العقاري بشكل أكبر ممكن يكون في دولة زي مصر الموضوع مش متطور أوي في التمويل العقاري ولكن احنا بنشوفه في جميع أسواق العالم وفي مصر في وقت ما غالباً برده التمويل العقاري هيبقى ليه شكل من الأشكال ولكن خلينا نتكلم على التمويل العقاري لأن مثلاً في دول زي أمريكا وأوروبا أنت ممكن تاخد تمويل عقاري بفايدة مثلاً 2% 3% 5% مثلاً على 25 سنة وفي بعض الدول ممكن تثبت سعر الفايدة لمدة الـ 30 سنة
أنا بس عايز أخد المثال ده للتوضيح لو بتمول الوحدة نفسها أو بتمول القرض نفسه بيساعدك ازاي في العائد على الإستثمار
طيب أنا أخدت نفس المثال أخدت الوحدة بمليون وحطيت 200 ألف مقدم والبنك مولني بـ 800 ألف عشان أشتري الوحدة فأشتريتها هنا برده هقول زي المثال الأول الوحدة هي هي أختها اتأجرت بـ 50 ألف ولكن البنك قالي في الـ 10 سنين الأولانين مثلاً أنا هاخد ثلث أو نصف.. فالأول يمكن بدفع أرقام كبيرة بدفع أكتر من نص القرض بتاعي أو القسط الشهري بتاعي لتسديد القرض في فايدة والنص التاني بيرجع في أصل المبلغ اللي عليا فاللتسهيل برده انا قولت الـ 50 ألف دول لو عملتلهم متوسط الـ 50 ألف دول البنك هياخد منهم 30 كل سنة وأنا هدفع فأصل مبلغي 20 ألف ، الـ 50 ألف دول اللي باخدهم من الإيجار أدتهم للبنك 30 فوايد أتحرقوا كده ملهمش لازمه و20 ألف دفعتهم في أصل المبلغ
فهلاقي بعد الـ 10 سنين إني لميت 200 ألف بدل في المثال الأول لميت 500 ألف لأن البنك أخدت 300 فوايد فايدة دي فلوس محروقة خلاص ، فأنا النهاردة حطيت 200 ولميت عبر السنين 200 جيت بعد 10 سنين سعر البيت مازال هو المليون روحت واخد البيت بايعه جابلي مليون ورحت سددت أصل القرض اللي عليا اللي مازال لسه مخلصش بقى 600 ألف اللي فاضل عليا بعد 10 سنين اللي أنا هدفعه للبنك 600 ألف
منين جايه الـ 600 ألف دي همشي معاكوا واحده واحده عشان الموضوع ميلخبطكوش.. المليون سعر الوحدة أول يوم ، أديت للبنك في أيده 200 ألف إستثماري أو المقدم بتاع كل سنة كان بيجيلي 50 ألف 30 بيتحرقوا فايدة و20 بيخشوا راس مالي او أصل القرض نفسه فالـ 20 ألف في 10 سنين 200 ألف فالقرض نزل من 800 لـ 600 ألف .. قفلت القرض
أنا بقى كعمر جالي إيه في جيبي؟ كنت حاطت 200 أول يوم جالي 400 في آخر المده ، الـ 400 دي جايه منين 200 الأصلية بتاعتي والـ 200 اللي هدفعهم طول حياة القرض معلش لو الحته دي ملخبطاكوا شوية أرجع أسمعها تاني وبراحه واحده واحده حاول أفهمها
فالنتيجة إيه؟ النتيجة إن عمر حط أول يوم 200 ألف وبعد 10 سنين أخد 400 ألف هنا العائد على الإستثمار بتاعي قد إيه هنلاقي إن العائد على الإستثمار هو 100%
يعني أنا في السيناريو الأول حطيت 100% من الفلوس ومأخدتش أي قروض فالعائد على الإستثمار بتاعي 50% وفي السيناريو التاني اللي أنا بس حطيت 20% من سعر البيت وبعته هو هو بنفس سعره محصلش فيه أي حاجه وبتقولي العائد بتاعك 100% هقولك آه لأن هنا أنت بتقترض بفايدة هنقول 3% - 4% والعائد اللي جاي من البيت بتاعك أعلى فطبيعي إن النتيجة النهائية بتاعتك تبقى المحصلة بتاعتك بإستخدام القرض تبقى محصلة إقتصادية إيجابية عشان كده أنت عملت الـ 50% في المثال الأول و100% في المثال التاني
13:32
طيب هل معنى كده إن لو معايا مليون جنية بدل ما أروح أشتري وحده واحده أروح أحط مقدم لـ 5 وحدات فالعوائد بتاعتي هتعلى؟ الإجابة بتاعتها لو التمويل بتاعك بسعر كويس والأصل بتاعك مع الزمن بيطلع وأنت في أي وقت مش هيبقى عندك ضغط أنك تسدد القروض طبعاً المثال التاني أفضل من المثال الأول
طيب أمتى المثال التاني يبقى أوحش؟ لو حصل أنهيار في العقارات ولقينا إن في أمثله زي مثلا في أمريكا 2008 الناس كانت بتستلف بشراهه زيادة عن اللزوم وهكذا ففي الوضع ده أنت مش بتستفيد من الأقتراض عشان تشتري العقار بس أنا في الأمثله هنا مقولتلكش سعر العقار طلع خالص أنا قولتلك سعر العقار ثابت لمدة 10 سنين وده إفتراض حتى لو أنت اشتريت في نقط عالية في تاريخ العقارات بعد 10/15 سنة أنت ممكن يبقى عندك فرصة إنك ترجع على الأقل ترجع رأس مالك الفكرة هنا إنك في الـ 10 سنين دي لازم يبقي عندك دخل من الوحدة دي يحميك إنه يغطي الأقساط بتاعة البنك بتاعك كمثال يعني
14:41
هل أنا ممكن المخاطرة لو السوق اللي أنا اشتريت فيه لف عليا ونزل.. يعني السيناريو الوحش ، تعالوا نتكلم على السيناريو الوحش قبل السيناريو الحلو
السيناريو الوحش إني أشتريت البيت ده بلميون وفجأة بقى بـ 700 ألف أو 800 ألف أو 600 ألف حتى وقتها إيه السيناريوهات اللي ممكن تحصل!
طول ما أنت ممول على أصل فطبعاً البنوك بتبقى بالنسبالها أحسن كتير جداً عشان هو يعتبر من الأصول الأقل خطورة على البنك فهو عمره ما هيجي يقولك بيع هو هيجي يقولك بيع أو هيذقك تبيع أمتى لما يبقى عندك عدم قدرة على السداد
15:20
يعني معنى كده لو السوق نزل عليا وأنا عندي القدرة إني أدفع الأقساط اللي عليا هو عمره ما هياخد مني البيت؟ أيوة
طيب إيه اللي يخليني عمر البيت ما يتاخد مني؟ إني في أول يوم بشتري البيت أنا بحسب القيمة الإيجارية بتاعة المنطقة ببص عليها تاريخياً إيه اللي كان بيحصل هل القيم دي نزلت للمستوى Level معين مثلاً قبل كده كانت واطيه جداً وحصل فيها أزمة وشوفتها بتتأجر بكام ، هل المنطقة دي على طول متأجرة ولا لأ ، فيها إيجارات عالية ولا لأ .. كل الحاجات دي
فلو مثلاً البنك جه قالك أنت قسطك في الشهر 5000 ولقيت القيمة الإيجارية بتاعتها العادي مثلاً 5000 / 6000 / 7000 وفجأة في الأزمات بتنزل مثلاً لـ 4000 .. يبقى أنت هنا الـ 4000 فرق ما بينها وبين القسط بتاعك هو ده أكبر مخاطرة إنك تفضل مخلي البيت لحد ما الأزمة دي تعدي وهنلاقي لو الرقم ده مش ضاغط عليك في ميزانيتك يبقى أحسنلك تاخد البيت بتمويل لأن الأصول نفسها دي مع الوقت وبذات العقارات في معظم أنحاء العالم بيحصل فيها أزمات طبعاً بشكل أو بأخر ولكن على المدى الطويل الإستثمار كأصل هو بيعمل عائد على الإستثمار إيجابي لأسباب بسيطة جداً يعني وبديهيه إن الناس بتزيد ، الناس في معظم العالم مزالت بتزيد والعرض بتاع العقارات أو الأصول دي مش بيزيد بالسرعة اللي الناس بتزيد بيها هنلاقي الدول الناشئة اللي فيها زيادة سكانية اللي عليها ديماً طلب جاي مش بيعرف العرض يوفيه هنلاقي الأسعار ديماً فيه بتطلع ده السبب الأساسي اللي ورا صعود العقار في الـ 50 أو 100 سنة اللي فاتوا الندرة أكبر عامل بيميز العقار هو الندرة ، الندرة في الموقع ، الندرة في المكان مكانك فين جوه ، في الدور الكام ، في البيت رقم كام .. فالندرة هي أهم حاجه موجوده في العقارات
17:26
أنا بقول الكلام ده ليه؟ لأن الناس ديماً بتقعد تقولي أصل أنا لازم أحوش عشان أجيب البيت ، أنا مثلاً مش عاوز أخد البيت بتمويل طويل المدى ولكن أنا برجع أفكر وأقول النهاردة لما يكون الإقتراض بتاعك بنسب واطية جداً والأصل نفسه بيدخلك دخل ثابت سنوي بيغطي الفوايد اللي داخله عليك وزيادة أنها بتدفعلك أصل المبلغ نفسه يبقى أنت حتى لو قعد 10 / 15 سنة البيت سعره مطلعش أنت فعلاً عندك عائد أصلاً بيجيلك داخلي جاي بس من إن الإيجار بتاعي بيدفع قسط القرض بتاعي حتى لو البيت سعره مطلعش أنت مازلت عندك عائد على الإستثمار إيجابي
18:05
طيب السيناريو إن البيت بقى بيطلع .. هناخد نفس الأمثلله ولكن البيت سعره طلع فالبيت اللي اشتريته اول يوم بمليون السيناريو الأول دفعته كاش حطيت من جيبي كل حاجه جه بعد 10 سنين البيت بقى سعره 2 مليون إيه العائد بتاعي هنا ده السيناريو البسيط اللي مش بيلخبط أي حد هلاقي إن البيت بعته بـ 2 مليون فجالي في حسابي في البنك 2 مليون وجالي على مدار الـ 10 سنين دي 500 ألف إيجارات بنفس الفكرة بتاعة المثال الأول فأنا النهاردة دخلي 2 مليون و500 ألف ده العائد الكامل بتاعي
لو قسمت الـ 2.5 مليون على المليون اللي أنت حطيته في أصل المبلغ أول يوم هلاقي إن العائد بتاعي تقريباً 250%
18:53
طيب لو جينا في السيناريو التاني بتاع الإقتراض أنا حطيت 200 ألف والبيت كان تمنه مليون الـ 200 ألف دي بس المقدم جيت بعد 10 سنين بعت البيت بـ 2 مليون إيه اللي حصلي هنا وإيه الأختلاف في القرض وعملي إيه! برده من غير ما أرجع للحسابات اللي فالأول اللي أتكلمنا عليه في قد إيه القرض فاضل عليه وكده هو القرض كان فاضل عليه 600 ألف فأنا بعت البيت بـ 2 مليون وروحت سددت للبنك 600 ألف وجيه في أيدي 1 مليون و400 ألف
يبقى أنا حطيت أول يوم 200 ألف المقدم فقط وقعدت 10 سنين أأجره وماخدتش منه أي حاجه باخد الـ 50 ألف إيجار 30% بيتحرقوا فايدة و20% بدفعهم في أصل المبلغ بتاعي فمأخدتش حاجه في جيبي في الـ 10 سنين دول أديت الفلوس كلها للبنك حرقت 30 فوايد و20 دخلوا في حسابي ففضل عليا 600 ألف وفي أيدي النهارد مليون و400
أنا حطيت 200 ألف المقارنة بقى بين الـ 1.4 و200 ألف هنلاقي أنها 700%
يعني في السيناريو الإيجابي لما السوق طلع لقيت أني عملت 700% العائد على الإستثمار بتاعي في السيناريو الأول عملت 250 يبقى هنا القرض كان قرض إيجابي احنا ديماً بنقول أو بننصح الناس متاخدوش قروض إستهلاكيه ، متاخدش الفلوس دي وتروح تحرقها في حاجه الحاجه دي أنت متقدرش تعيد تاني أو تسيلها بشكل أخر ولكن في العقار في حالات معينه في ظروف معينه الاستثمار في العقار بيبقى أفضل أن أنت تاخد جزء من تمن الوحدة نفسه في شكل تمويل أمتى بالبلدي كده ببساطه لما يكون الفايدة بتاعتك أقل من العائد المتوقع بتاعك للإستثمار
20:56
هنا كمان لما أنا حسبت العائد على الاستثمار بتاعي وطلع إيجابي وطلع أكتر من فوايد البنك اللي أنا ممكن أدفعها والبنك كده كده هيثبها عليا سنين طويلة فمعنديش فيها مشكلة فالعائد على الاستثمار حسابه هنا ساعدني إني أخد قرار استثماري صحيح إني استخدم قروض في الفرصة دي ولا لأ
يبقى العائد على الإستثمار مش هدفه فقط أنك تقارن ما بين فرصتين عقار أو عقار ضد الأسهم لأ ده كمان بيقولي لما تحسبه وتعرف هو هيجيبلك قد إيه هل أخد قرض أصلاً ولا لأ
يبقى السؤال اللي بيجيل ديماً أخد قرض في العقار ولا مأخدش قرض ، أدفعه كاش ولا لأ ، أدفعه بسرعه ولا لأ .. في حالات معينه هقولك لو الفوايد عالية جداً في حتت معينه أنا لأ أدفعه بسرعة ولكن لو أنا معنديش فرص بديله وشايف إن القرض بتاعي ظريف أسعار كويسه ليه مأخدش لأن بالعكس ده هيعملي زيادة في العائد على الاستثمار
21:57
أنا عارف أن الموضوع ممكن يبقى معقد شوية معلش أمشي معايا كده بالورقة والقلم واحده واحده أحسب أرقامك ، أعرف إيه اللي ممكن تعمله ، ازاي ممكن تستفيد بالتمويل العقاري قبل ما تبتدي تقول والله الوحده دي أحلى ..
22:13
السؤال برده المكرر ديماً أشتري الوحده دي كاش ولا أشتريها بالقسط على 8 سنين أو 10 سنين من المطور في بلد مثلاً زي مصر هتعمل نفس الحاجه هتاخد الأقساط بتاعتك من المطور وهتشوف القيمة الإيجارية لما تستلم الشقة بتاعتك وتخصم ده من ده وأنت ممكن في أخر 3/4/5 سنين مثلاً لو أخدت بيت على 10 سنين ممكن تأجرهم ، فأنا هدفع للمطور رقم آه بس القيمة الإيجارية بتاعتي هتسدلي جزء كبير من المطور فلازم يتحسب الكلام ده في العائد على الإستثمار بتاعك يبقى تاخد ورقة وقلم وتقعد تحسب الكلام ده لأن ده ممكن يقولك لأ أنت تشتري من المطور أحسن أو لأ أنا أشتري كاش أفضل في سوق بلد زي مصر اللي هي مفهاش تمويل عقاري على 25 / 30 سنة زي ما أتكلمنا .. فإجابتي ديماً هتبقى تعالى نحط الأرقام وتعالى نشوف إيه الطريقة الأزكى للعقار وممكن وقتها نقدر نطلع طيب لو حد قالي مثلاً في مبادرة معينة في مصر على وحدات مثلاً الفايدة بتاعتهم واطية أحسن مثلاً من الفايدة العادية والله لو قعدت حسبت ولقيت العائد بتاعك مثلاً 15 / 16%ولقيت أنك بتقترض بـ 7/8/10% يبقى أنت أحسنلك تقترض يبقى بشكل بديهي أقترض لأنك هتعمل فلوس أكتر من القرض
23:43
دي حلقة بسيطة كده وسريعة عن العوائد وشكلها في العقار يارب تكون مفيدة ولو أتلخبطت لو عندك مشاكل أبعتلي ممكن نتكلم فيها ولو عندك أي سؤال أو في حاجه مش واضحه .. وأشكركوا جداً جداً على وقتكوا معانا النهاردة وأشوفكوا إن شاء الله الأسبوع الجاي
Translation of some words and terms:
Return of Investment عائد الاستثمار
Maximize تحقيق أقصي قدر
Scarcity ندرة
Master Plans الخطط الرئيسية
Terms شروط
Intentions نوايا
Professional خبير
Average متوسط
Down payment مقدم
Assumption إفتراض
Supply العرض
Fundamental أساسي
Rent إيجار
تنويه هام: جميع الآراء التي تم التعبير عنها من قبل شمس وضيوف البودكاست هي آراؤهم الشخصية ولا تعكس رأي أي كيان ينتمون إليه. هذا البودكاست مخصص لأغراض تعليمية فقط ولا ينبغي الاعتماد عليه في القرارات الاستثمارية. أي اعتماد على المعلومات المقدمة يتم على مسؤوليتك الخاصة
#كلام_ينوّر #بودكاست #بودكاست_عربي #بودكاست بالعربي #العائد_على_الاستثمار #العقارات