142. ازاي تختار العقار الاستثماري
كلام ينوّر أول بودكاست عربي مبسط عن الحياة المالية
linktr.ee/Kalamyenawar : في اللينك ده هتلاقوا كل الروابط الخاصة بكلام ينور تقدروا تتواصلوا معانا وتسمعونا من خلالها
حلقة النهاردة برعاية ساكسو بنك - بنك استثماري أوروبي بيقدم منصة تداول للأفراد
عشان تعرف أكتر عن المنصة اسمع الحلقة 128 و 129
Home.Saxo :زوروا منصة ساكسو بنك من خلال الرابط
اتكلمنا على الاستثمار العقاري كذا مره قبل كده بس النهارده حابين نتكلم عليه من ناحية الاختيار.. ازاي تختار وتفاضل بين اختيارين، في عوامل كتير بتأثر على اختيارك للعقار، حاجات ممكن تبان بديهية جدا بس مش معنى انها بديهية أنك ما تفكرش فيها أو متحطهاش في الاعتبار، الحاجات السهلة البسيطة والبديهية دي غالبا بتكون مفيدة وانت بتختار
:بنتكلم في الحلقة عن
(02:53) Greenfield و Brownfield الفرق بين -
(04:32) لو بقارن بين وحدتين تحت الإنشاء هختار ما بينهم ازاي ؟ -
(07:06) لو بقارن بين وحدتين الاتنين تحت الانشاء او الاتنين جاهزين ؟ -
(09:05) هل في قانون يخليني أعلى الإيجار بشكل ثابت كل سنة ؟ -
(10:15) جودة الإدارة العقارية -
(12:06) نسبة الإشغال -
(14:02) الضريبة على العقار ومصاريف الصيانة -
الهدف من الحلقة اننا نحاول نخلي العقار أكثر سيولة لانه هو اصلا كأصل مفيهوش سيولة عالية، وعلى المدى الطويل لازم يكون عندك حاجه مميزه انت مقتنع بيها ولو حطيتها في السوق هتعرف تأجرها أو تبيعها بسهولة.. لو شايف ان في حاجات متكلمناش عنها ممكن تبعتلنا إيه الحاجات اللي بتأثر على اختيار العقار من وجهة نظرك
تابعوا حلقتنا واكتبولنا آرائكم بعد سماع الحلقة
: للأسئلة والأقتراحات
: تابعونا على موقعنا الإلكتروني
👇 وصفحتنا على
Omar Shams @ Clubhouse Omar Shams @ LinkedIn : تابعوا شمس على
Transcript:
اهلاً بيكوا في حلقة جديدة من بودكاست كلام ينور
النهارده جالى فكره كده عايزه اتكلم عليها يمكن جاتلي من سؤال من أحد المستمعين خلاني افكر في الموضوع شويه، عايز اتكلم على الاستثمار العقاري بشكل عام ايه الحاجات اللي بتخليك ممكن تفكر في حاجه لو قدامك كذا حاجه، يمكن اتكلمني على الاستثمار العقاري كذا مره قبل كده بس النهارده عايزه اتكلم على العوامل أو الاختيار بيكون ازاي طبعا انا مش أحسن خبير في المجال العقاري ولكن قريت فيه وعندي تجارب في الموضوع فحابب انقل وجهة نظري للناس وبرده لو انت عندك اعتراض او عندك حاجات تانيه شايفها ممكن تبعتلنا تقولنا لا والله في حاجات تانيه ممكن تكون بتاثر على الاختيار بتاع العقار والحاجات دي، لان العقار بالذات هو قرار صعب لان هو غالبا بيبقى اكبر شروة ممكن تعملها، والعربية تاني أكبر شروة الأجهزة المنزلية تالت اكبر شروة انت بتعملها ولكن العقار بيبقى شروة كبيرة، ممكن واحد يعملها مرة واحدة في العمر أو مرتين لو حد محظوظ اكتر من كده ممكن يعمل محفظة عقارية او حاجات تجارية والكلام ده كله بس بالنسبه للناس بتبقى شروة كبيرة
في خصائص معينة بتخليك تختار العقار في حاجات منها بديهية جدا بس مش معنى انها بديهية ان انت تطنشها أو ما تفكرش فيها أو ما تحطش ده في الاعتبار لا بالعكس الحاجات البديهية و الحاجات السهله البسيطه غالبا بتكون مفيده وانت بتختار
(02:53)
اول حاجه بس عايز افرق بين حاجه اسمها
Greenfield جرين فيلد
Brownfield وبراون فيلد
جرين فيلد يعني مشروع لسه تحت الانشاء وحاجه انت بتاخد فيها مخاطره مع المطور، المطور لسه طارح الحاجة وأنت المشتري الأول وفي حاجه اسمها براون او ان ده مشروع جاهز متسلم بالفعل
في الحالتين الشروط بتبقى مختلفة في الشراء وغالبا الاسعار بتبقى مختلفه كمان، لان الحاجه اللي موجودة على أرض الواقعه ما فيهاش مخاطرة في التنفيذ يعني لازم ناخد بالنا انت النهارده بتدفع فلوس بتاخد حاجه بتمتلكها النهارده على طول او بتقدر تدخل منها عائد على طول
فدي أول مقارنة لازم احطها في دماغي هل اشتري جاهز ولا هل اشتري حاجه بالتقسيط ودي هترجع بالنسبة لي للحلقه اللي احنا اتكلمنا فيها على عقار قبل كده واتكلمنا فيها على ازاي تحسب الجدوى بتاعة الاتنين من الناحية المالية يعني ممكن تكون شقه بالتقسيط ثمنها مليون ونص وشقة جاهزه ثمنها مليون او مليون و200 مش معنى ان الجاهزة ارخص ان انت هتاخدها النهارده مش معنى ان القيمة بتاعت الفلوس النهارده هي هي في مدار 5 او 7 سنين اللي انت هتقسط فيهم الوحدة التانية
فلازم نعمل المقارنه دي بالإكسيل لازم نحسب العوائد اللي انت هتخسرها من الايجار في دي، القيمة بتاعت الفلوس هتقل ازاي وحاجات تانية كتير واحنا بنبص على الموضوعين فأول حاجه لازم افرق ما بين العقارات ازاي
(04:32)
طيب لو انا عندي وحدتين تحت الإنشاء، لو عندي 10 وحدات تحت الإنشاء وهختار ما بينهم
اول حاجه لازم اعرفها ودي اكتر حاجه مشهوره عبر التاريخ موضوع الموقع، دايماً بيقولك العقار موقع، اهم حاجه الموقع، الموقع هنا هيلخص التميز بتاع العقار يعني انا عندي مشروع في 100 وحدة ال 100 وحدة دول كلهم بنفس المساحة بنفس الخدمات كلهم بنفس التشطيب مثلا ليه الوحده المميزة اختيارها دايما بيبقى الأفضل على المدى الطويل لأن هنلاقى انها اسرع في التسييل بتاعها، السيولة هنا بتزيد بالشكل كبير في الوحدة المميزة عن الوحدة العادية فلو انت مستثمر طويل الأجل دايماً العنصر ده لازم تاخد بالك منه سرعة السيولة بتاعه الوحدة مهم جدا لان في ظروف وحشة مثلا في السوق ممكن تحط العقار بتاعك سنة او 6 شهور ومش عارف تبيعه وسبب ان الوحدة بتاعتك مش مميزة أو في مقارنه جامده جدا ما بين ناس زيك عارضين وبينزلوا عليك في السعر لكن الوحدة المميزة لأ ممكن احط شروطي لأن الوحدة نفسها مميزة
يبقى الموقع مهم مكانك جوه المشروع، إيه التميز المستثمرين دايماً بيدوروا على الندرة في الموضوع، يبقى الندرة في المساحة هي الوحيدة اللي بتعمل الحاجة الفلانية، هي الوحيدة اللي شايفة البحر، هي الوحيدة اللي شايفة الجنينة او أياً كان الحاجة المميزة الموجودة في هذه الوحدة
(06:18)
طب الناس دايماً تقولك إيه لأ يعني انا هدفع في المميز ده من أول يوم وهي لسه تحت الإنشاء دي أغلى من دي بـ 10 15% هنلاقي ان مع الأبحاث والتقارير اللي اتكتبت في الموضوع ده انك اه بتدفع 10 او 15% زيادة في الوحدة المميزة دي ولكن على المدى الطويل ممكن يكون التميز ده هيوسع وهيزيد مع فرق 20 أو 25% على المدى الطويل ليه لأن تاني الزبون بتاعها موجود والناس بتبقى عاوزة وفي الآخر هي تجربة لو انت عايش في الوحدة بتاعتك هي تجربة فالناس بتبقى دايماً عايزة تحسن التجربة بتاعتها فعشان كده الموقع مهم ده اول عنصر لازم ناخده في الاعتبار
(07:06)
طب انا لو بقارن فكرتين تانيين الاتنين تحت الانشاء او الاتنين جاهزين عشان ما نفرقش في الحتة دي ولكن الوحدات التجارية عن الوحدات السكنية عن الوحدات الصناعية هنا هتلاقي في تفرقة في العوائد بمعنى الوحدة السكنية اللي انت هتاخدها تاجرها للناس كمستثمر انا هنا بفكر بدماغ المستثمر، طيب ايه الوحده التجاريه زي محل او مكتب او اي حاجه تقدر تأجره للشركات، ايه الوحدة الصناعية زي حتة أرض تعمل عليها مخزن او مصنع ايا كان عقار بطريقة فلانية
هنلاقي ان الـ 3 حاجات دول بيتاثروا اقتصاديا بالظروف المختلفة بمعنى لو الطلب التجاري او الشركات بتعمل فلوس هنلاقي ان أسعار الوحدات التجارية بتطلع أسرع من السكنية ولكن لو مثلاً حتة مفهاش سكن كتير والناس عايزة تسكن فيها وفيها مثلاً وحدات تجارية كتيرة جداً لأ هنلاقي هنا الواحدات السكنية ممكن تطلع بشكل أسرع
فلازم تاخد بالك وانت بتشتري ولازم تقارن الـ 3 يعني هنا في فئة الأصول في 3 أنواع يعني زي الأسهم كده في 3 قطاعات القطاع التجاري، القطاع السكني للأفراد، والقطاع الصناعي فلازم تاخد بالك وتحاول تجيب معلومات من السوق اللي انت بتستثمر فيه يعني الأسواق المتطورة هتلاقي المعلومات دي موجودة وتقدر تعمل بحث وتشوف الاداء بتاع الـ 3 قطاعات دول عاملين ازاي والمستقبل الناس اللي بتتكلم في المنطقة دي او لو انت بتحط استثمار في حتة ما ايه الظروف بتاعة الدولة دي، هل القطاع التجاري هيبقى احسن من السكني وهكذا المعروض مهم اوى فى المكان ده، هل المعروض تجاري ولا سكني لان معظم الحاجات بيبقى فيها تجاري وسكني مع بعض فلازم ناخد بالنا من الحاجات دي وانا بشتري
(09:05)
المشكله اللي بعديها اللي انا لازم افكر فيها العائد مش بس الإيجارات يعني طبعا بشكل طبيعي لازم ابقى عارف الايجارات بتاعتي شكلها عامل ازاي، التوقع، القانون بتاع الدوله اللي انا فيها ازاي ممكن ازود الايجار بتاعي كل سنة، هل في حاجه ممكن تخليني ازود بشكل ثابت ولا هل ده ليه علاقة بالسوق، هنا برده لازم افهم كويس قوي ازاي العوائد بتاعتي هتزيد اللي جايه من الايجارات
لو في دوله بتمنعني ان انا ازود بنسبه معينه او في مصلحة المستثمر أو ضد مصلحة المستثمر فلازم افهم القوانين بتاعة الحاجة دي لان الزياده الدخل بتاعه الوحده دي بالطبيعي هيعليلك سعره يعني عندنا وحدتين واحده بتطلع 10% في السنة والتانية بتطلع 20% في السنة من ناحية الإيجارات هنلاقي ان القيمة بتاعه الاستثمار بتاعك في الوحده اللي بتعرف تطلع 20% في السنة مع الوقت قيمتها هتزيد أسرع من التانية فلازم اخد بالي من الحته دي جدا ولازم احطها في اعتباري وانا ببني قراري الاستثماري
(10:15)
حاجه تانيه مهمه جدا أو هو العامل الرابع اللي هتكلم عليه النهارده إدارة العقارات، الادارة نفسها بتاعه المنطقه اللي انا هحط استثماري ده فيها، الاداره معناها ايه هنلاقي النهارده في مفهوم جديد زي الكومباوند أو المناطق السكنية حتى وهو مش مقفول ولكن فى نوع معين من الاداره اللي المطور بتاع المكان ده عملها كل ما نلاقي ان جودة الإدارة بتاعة المكان عالية كل ما ده غالباً هيحفظ لك استثمارك
يعني انا لو قدامي وحدتين وحدة كبيرة ووحدة صغيرة، الوحدة الصغيرة دي الادارة بتاعتها معروفة وشفتها والتنفيذ بتاعة وشوفت الموقع بتاع المكان والنضافة بتاعة المكان وشوفت الشوارع عاملة ازاي ووحدة تانية مساحتها أكبر ولكن مفيش إدارة كويسة حوالين المكان لو هما الاتنين بنفس السعر غالباً الوحدة الصغيرة على المدى الطويل هتبقى ادائها احسن من اداء حاجه مفيهاش او فيها إهمال لأن تاني ده عامل بيجذب الناس انها تيجي تعيش في المكان ده وده عامل طارد للناس انها تيجي تعيش في هذا المكان
فتاني انا ممكن الحاجات دي تكون واضحة وبديهية جداً للناس ولكن انا عايز أكررها لأن الناس بتنسى وهي بتختار الوحدة الاستثمارية اللي هي بتشتريها لو احنا هنا بنتكلم على الاستثمار في المجال العقاري فلازم تكون واخد بالك من الحاجات دي جداً على المدى الطويل مش بتكلم في السنة اللي جايه او اللي وراها انا بتكلم على مدار 10 15 20 سنة هنلاقي الأداء ممكن يكون أداء كبير جداً وفرق كبير جداً وطبعاً ده هيكلفك فلوس كتير جداً لو انت مخدتش القرار بهذه الطريقة
(12:06)
حاجة تانية ممكن نتكلم عليها في وحدات بتتأثر بالقطاع السياحي مثلا يعني لو انا اخدت بيت او حاجه تجارية في في مدينه سياحيه هنلاقي الأداء بتاعها بيرتبط بهذه المدينة أو بيرتبط بحالة السياحة في هذه الدولة فلازم اخد بالي وانا بشتري هل انا باخد قرار له علاقة مثلا بالموظفين اللي عايشين في الدولة دي فهما كده كده عايشين فمش هيتحركوا ولا هل ده قطاع سياحي ممكن في وقت ما يبقى شغال كويس قوي وممكن في وقت لأ
وده انا ممكن اعرفه من حاجه اسمها نسب الإشغال زي الفنادق كده، انت ممكن تعرف الأشغال بتاع الفنادق قد ايه يعني كام % من الاوض متاخده في الفترة الفلانية، نفس الكلام على السوق انت ممكن تعرف في الدول اللي عندها البيانات دي او انت حتى ممكن تسأل سماسرة او ناس عايشه في المكان ده نسب الإشغال عامله ازاي
كل ما نسب الإشغال تكون عاليه كل ما انت هتقدر تعرف تاجرها بسهوله، ولو في مكان مثلا نسب الإشغال بتاعته 90 او 95% معناها ان اي حاجه بتنزل في السوق يا دوب بتقعد شهر 3 اسابيع شهرين أيا كان فتره قصيره عشان تتأجر تاني ولكن في أماكن النسب الأشغال فيها واطيه ممكن تكون نابع من أسباب كتير زي ما قلنا ممكن يكون قطاع السياحي او حاجه زي كده مفيش ناس عايشه مقيمة في المكان ده او ممكن يكون المكان ده مش جاذب للناس أنها تأجر فيه فلازم تاخد بالك ان لازم نسب الإشغال تبقى عاليه
نسب الإشغال العالية معناها انها تتحط في السوق تتأجر على طول وده هيكلفك فلوس لو الحاجه دي مش موجوده او لو حطيتها في السوق ومجبتش الزبون بتاعها على طول معناها ان هي هتكلفك فلوس فلازم ابص برده على نسب إشغال المشاريع دي، نفس الكلام دي ممكن اعملها على المكاتب او المحلات او الكلام ده كله لازم تبقى فاهم ايه هي نسب الإشغال
(14:02)
حاجه اخيره ويمكن العنصر ده انا هقفل بيه حلقة النهاردة موضوع الضرائب على الوحدات لازم تبقى فاهم جدا ايه هي الضريبة على العقار اللي انا بشتريه سواء في عملية الشراء أو في عملية البيع لازم تبقى عارف هل في ضرائب سنوية انا بدفعها بس عشان اتملك العقار؟ هل في ضريبة تانيه مثلا على الإيجارات لو انا بأجر لازم اروح اعمل ضريبة دخل ولا لا، لان الناس بتنسى الموضوع ده وممكن نلاقي ان الحاجات دي مكلفة وانا مش واخد بالي
ومع الضريبة دى هحط حاجه اسمها رسوم الخدمة أو مصاريف الصيانة بتاعة العقار سواء انا بجدد حاجه جوه العقار او المكان او الكومباوند او العمارة او اتحاد السكان بياخدوا سنوياً مني عشان العقار ده فلازم ناخد بالنا من الحاجتين دول عشان برده ممكن نلاقي وحدات فيها الحاجات دي عاليه جدا ووحدات الحاجات دي فيها قليله جدا
فطبعا لو لخصنا كده ايه احسن عقار انا ممكن اشتريه طبعا يكون مطور معروف، مطور كبير، الاداره بتاعته كويسه، مكان الوحدة جوه المشروع مكان كويس هي مميزه ونادره عن الحاجات اللي جنبها نفس المساحة، لازم أكون واخد بالي هل هي تجارية ولا سكنية واخدت القرار انا ليه اخدت وحده من الاتنين، لازم تكون معروف مصاريفها ومصاريفها تكون واطيه على قد ما اقدر، ضرايبها أو البلد نفسها اللي انا بشتري فيها واخد بالي من الضريبة
بالشكل ده هتقدر تكون فكره عندك ايه هو العقار ده لو العقار ده مساحته او انت مش تقدر تدفعه النهارده ممكن تصغر في المساحه ممكن تاخد مساحه اصغر بس حاجه مميزه عن حاجه كبيره مفيهاش العوامل اللي احنا اتكلمنا عليها ولو انت مش جاهز استنى وابتدي حوش عشان لما تقدر تاخد القرار ده تاخده مظبوط مش لازم تشتري عقار وخلاص
انا من وجهة نظري على المدى الطويل لازم يكون عندك حاجه انت مقتنع بيها حاجه مميزه وحاجه لو حطيتها في السوق هتعرف تأجرها وهتعرف تبيعها وهيبقى فيها سيولة احنا كل ده بنحاول نخلي العقار أكثر سيولة من العادي لانه هو اصلا أصل مفيهوش سيولة عالية
شكرا جدا معانا الاسبوع ده وان شاء الله اشوفكم الاسبوع الجاي
Translation of some words and terms:
Device وسيلة
Factors عوامل
Brownfield الحقل البني
Greenfield الحقل الأخضر
Risk مخاطرة
Location موقع
Premium مميزة
Scarcity الندرة
Returns عوائد
Property Management إدارة الممتلكات
Concept مفهوم
Service Fee رسوم الخدمة
Maintenance الصيانة
Occupancy Rates نسب الاشغال
تنويه هام: جميع الآراء التي تم التعبير عنها من قبل شمس وضيوف البودكاست هي آراؤهم الشخصية ولا تعكس رأي أي كيان ينتمون إليه. هذا البودكاست مخصص لأغراض تعليمية فقط ولا ينبغي الاعتماد عليه في القرارات الاستثمارية. أي اعتماد على المعلومات المقدمة يتم على مسؤوليتك الخاصة
#كلام_ينوّر #بودكاست #بودكاست_عربي #بودكاست بالعربي #الاستثمار_العقاري